相続不動産を評価する3つの価格
遺産の中に不動産（土地・建物）がある場合、その不動産の価格については、一般的に、利用用途に応じて3つの金額を使います。
具体的には①時価（実勢価格）、②相続税評価額、③固定資産税評価額です。
①の時価（実勢価格）は、実際に市場取引をする場合の不動産の価格です。
取引が成立するまで金額は確定しませんが、取引相場や不動産会社による査定などを基に算出します。
この金額は、不動産の立地や形状などによって②③の金額より高くなることも低くなることもありますが、需要と流通性の高い都心部の不動産の場合は、②③の金額より高額になるケースが多いです。
次に、②の相続税評価額ですが、こちらは相続税や贈与税に関して土地の金額を算定する際に利用する金額で、「路線価方式」と「倍率方式」の2種類を使い分けます（建物については、③の固定資産税評価額を使用）。
最後に、③の固定資産税評価額ですが、こちらは固定資産税や都市計画税の算出基準となる金額で、相続登記の登録免許税を算定する際などにも使われます（3年ごとに評価額の見直しが行われる）。
なお、土地の場合、立地・形状などにもよるため一概にはいえませんが、国土交通省が毎年公表している「公示地価」を基準にした場合、①時価（実勢価格）は公示地価の1.1～1.2倍程度、②相続税評価額は公示地価の0.8倍程度、③固定資産税評価額は公示地価の0.7倍程度が目安とされています。
公示価格・時価（実勢価格）・相続税評価額・固定資産税評価額の比較表
一般的な土地の評価額の目安
※不動産の立地・形状等によってはこの比率と大きく異なることもある
