相続した借地権の売却について

当窓口では、相続した不動産に関する様々なご相談に対応しておりますが、その中でも「借地権を相続したのですが、売却するにはどうしたら良いのでしょうか？」というご相談は少なくありません。

相続により引き継いだものの、どのように取扱ってよいかわからず、また所有権と比べて売却がスムーズにいかないこともあるため、借地権は「悩みの種」となることが多い遺産の一つとも言えます。

借地権はどうすれば売却できるか？

借地権を相続された方からのお問い合わせとしては、

「借地権は地主に返さなくてはならないのでしょうか？」
「借地権はどうすれば売却できるのでしょうか？」

といった内容が多いです。

まず、借地権を相続した場合、通常のケースでは借地権を地主に返還する義務はありません。（要契約書確認）

とは言え、相続した不動産を第三者に売却（譲渡）するには、原則として地主の承諾が必要となります。

地主の承諾なく借地権を譲渡した場合、地主は借地契約を解除することができます。（※）
※契約で譲渡が認められていることや、譲渡のための承諾料が定められている場合もあります。

地主との交渉

さて、相続した借地権の売却において一番重要となることは「地主との調整」です。

借地権の譲渡について承諾を得ることができなければ、裁判所の手続きを経ない限り、スムーズに売却できません。

ですから、地主との調整や交渉は大変重要です。

しかし、この重要性の認識が甘く、深く考えずに地主に非常識な交渉を持ち掛けてしまったことで反発を買い、まったく身動きができなくなってしまうケースもあります。

地主との調整や打合せについては、借地の分野に強い不動産業者や専門家のアドバイスを聞いたうえで、実行するべきでしょう。

借地契約書の内容を必ず確認しましょう

相続した借地権を売却する前提として、契約書の内容を確認しましょう。

借地権の契約は、先代より前の先々代から引き継がれているケースも多く、当時の契約書が無いため契約内容を正確に確認できないことがあります。

その結果、相続が起きた際に契約内容の取扱いが問題になることもあります。

ですから、借地権を相続した際は、まずは「土地賃貸借契約書」などの借地契約に関する書類を探し出し、現状を把握するため契約内容をよく確認することが大切です。

手元に見つからない場合は、契約に関与している不動産会社や地主に直接確認することも検討する必要があります。

また、契約書に「譲渡承諾料」が設定されている場合も安心できません。

たとえば、「譲渡承諾料は借地権の価額の〇％とする。」といった形で承諾料の設定がされていることが多いのですが、この“借地権の価格”をどのように計算するのかが明確ではないケースは非常に多いです。

この場合、計算方法により「承諾料」の額が大きく変わってしまうため、根拠を固めたうえで適切に話し合い、余計な費用が発生しないよう注意しましょう。

なお、借地権は長期にわたることが多いため、借主自身が「更新時期」を理解していないことも多いです。

借地権は「20年」の期間で設定することが多いのですが、いつ更新料を支払う必要があるのか、無駄に払っていないかについても確認しておきましょう。

いかがでしたでしょうか。

借地権を相続した場合は、その売却の前提として確認すべきこと、交渉のための準備など色々と注意すべき点があります。

借地権の相続でお悩みの方は、まずは、借地権に詳しい専門家に相談することをオススメします。

当窓口では、借地権の相続を含め、これまでに相続不動産の売却に関して、遺産分割・登記手続きなどの法務サポートを通して、以下の案件に対応して参りました。

大規模な事務所ではございませんが、密なコミュニケーションと親切な対応を心掛け、ご依頼された案件に迅速に対応しております。

・遺産分割に基づく相続不動産の売却による現金化
・相続税の納税資金捻出のための不動産売却
・借地の譲渡を伴う不動産の売却
・境界不確定の土地の売却
・空き家の放置された土地の売却
・共有持分による権利調整が困難な不動産の売却

不動産の相続手続きや売却手続きでお悩みの方は、ぜひ一度ご相談ください。

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なお、ご面談による初回相談は無料です。

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