土地を分筆して相続するときはココに注意！知っておくべき３つのポイント

亡くなられた方が所有していた１つの大きな不動産を、共有不動産になることを避けるため、分けて相続することになったとします。

この場合、その土地について遺産分割協議による「分筆登記」を行い、相続人は分筆によって分けられた土地をそれぞれ単有（共有の場合もあり）で取得することになります。

今回は、この遺産分割協議による「分筆登記」のポイントを確認していきましょう。

ポイント①　分筆登記は、相続登記をする前であってもできる！

分筆登記は、相続による不動産の名義変更（相続登記）をする前に行うことが可能です。

遺産分割協議を「分筆した後の土地をそれぞれ取得する」という内容にすることで、分筆前の土地について、相続登記を共有名義でする必要がありません。

つまり、分筆登記が完了した段階で、それぞれが取得する分筆後の不動産を直接 相続登記できます。

なお、一度、相続人全員の共有名義で相続登記を入れて、その後に分筆登記をした場合は、分筆後の土地がすべて共有となってしまうため、その後に単有状態にするには、時間とコストがかかってしまいます。

ポイント②　遺産分割協議書には「境界確定測量図面」の添付が必要！

前述のとおり、分筆登記をするには、相続人全員で遺産分割協議書を作成しますが、その協議書には、土地全体に対して「どの部分を誰が相続するのか」を具体的に確定させる必要から「測量図面」を添付します。

この遺産分割協議書に添付する測量図面は、境界確定測量が完了した後の図面になります。

境界確定測量をしていない図面を添付して、遺産分割協議書を作成してしまうと、分筆登記ができない可能性がありますので、注意が必要です。

例えば、境界確定測量をしていない図面として、以下のものがあげられます。

◆　相続人がメジャー等を利用して土地を測り寸法・面積が正確でない図面
(土地家屋調査士等が測量をしていない図面)

◆　測量は行ったが、隣接者との境界確定をせずに作成された図面
　　　
上記のような図面を添付して、遺産分割協議書を作成した場合、分筆登記のため正式に境界確定測量をしてみると、寸法や面積に関して異なる結果が出てしまい分筆登記ができず、遺産分割協議書の取直しになる可能性があります。

【不動産の相続に関連する記事はこちら】
・土地の測量・境界確定とは？相続を争族にしない知っておくべき３つのポイント
・相続した不動産を売却する４つのポイント
・相続登記にかかる費用は？

ポイント③　分筆登記には相当な期間がかかる！

分筆登記が完了するまでには、相当な時間が掛かります。

遺産分割協議による分筆登記の手続は、『① 境界確定測量　→　② 遺産分割協議　→　③分筆登記』の順序になります。

一般的に、①の境界確定測量は最低３ヶ月、②の遺産分割協議も相続人が多数であれば時間が掛かるため、相続発生時から直ぐに手続きを始めていかないと、相続税申告期限の１０ヶ月に間に合わない可能性があります。

当窓口へのご相談者様の中にも、申告期限の２、３ヶ月前まで手続きをしていなかった方がいて、慌てて対応をしたケースがありました。

土地を分筆登記して相続する場合は、余裕を持って対応できるよう注意しましょう。
※費用については、土地家屋調査士が代理人として作業をした場合、一般的に８０万円から１５０万円程です。（土地の権利関係により前後します。）

最後に、これまでの内容は、相続が発生したあとの分筆登記のお話でしたが、可能であれば、相続開始前に境界確定測量をされることをおススメします。

相続後にトラブルにならないよう「相続対策」として、生前に土地の測量と境界確定を行っておいた方が良いのはもちろん、土地を保有していくうえで、測量と境界確定は、財産価値を高める非常に重要な作業と言えます。

事実、実際に不動産を売却する際は、測量と境界確定は売り主側が行うのが通常であり、仮に測量と境界確定をしていないまま売却しようとすると、低い査定額になってしまいます。

相続の発生後に限らず、土地のことで一度相談をしてみたいとお考えの方は、いつでもご相談ください。

当窓口には、司法書士をはじめ、土地家屋調査士などの土地に関する専門家が在籍しておりますので、ご相談の内容とご希望に合わせて対応させていただきます。

なお、表示登記など土地家屋調査士の業務に関する具体的な相談については、業法上、土地家屋調査士が対応、判断をする必要がございます。

当窓口にご相談いただく場合は、パートナーの土地家屋調査士が同席できる場合のみ対応可能です。予めご了承ください。

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